预约合同 预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同。其本身并非最终交易合同，而是为将来订立本约合同（即正式履行合同）作出预先安排。例如，甲与乙签订《商铺认购意向书》，约定三个月后就某商铺签订正式租赁合同，该意向书即构成预约合同。 第一步：预约合同的核心特征与功能 独立性：预约合同是一个独立、有效的合同，不依赖于本约合同的存在。即使后续本约未订立，预约合同本身的法律效力依然存在。 内容确定性：预约的内容必须具备足以使当事人将来据以订立本约的确定性和可执行性，通常包括未来交易的核心标的（如买卖的房屋、合作的框架）以及明确的订立本约的意思表示。 功能：其核心功能是固定交易机会，明确谈判义务，降低未来谈判失败的风险。它解决了在交易条件尚不完全成熟时，双方需要一种具有约束力的形式来锁定初步合意的需求。 第二步：预约合同与本约合同的区分标准 区分二者是实务关键。核心标准在于当事人的意思表示内容： 如果合同要素（如买卖合同的标的、价款）已明确，且当事人约定该合同直接产生履行（交付、付款）义务，则为 本约 。 如果合同内容包含了在将来某一时间就特定事项另行订立合同的明确义务，则为 预约 。 判断时需综合审查合同名称、条款内容（是否包含“将来签订正式合同”等表述）、未尽事宜的处理方式等。 第三步：预约合同的效力类型 预约合同的效力主要产生“诚信谈判以订立本约”的义务，而非直接履行本约内容的义务。根据其约束力强度，可分为： 应当缔约型 ：预约条款已包含本约的主要要素，当事人仅需按预约条款签订本约即可。除非存在法定事由，否则一方拒绝订立本约，构成违约。 可以磋商型 ：预约仅约定在未来某个时间进行善意磋商，但未将谈判结果（即必须达成合意）固化为义务。一方若未尽诚信磋商义务，也需承担违约责任，但责任范围通常小于应当缔约型。 第四步：违反预约合同的违约责任 违反预约合同（如无正当理由拒绝签订本约）构成违约，应承担违约责任。责任承担方式与范围是重点： 不得强制订立本约 ：因合同订立须基于合意，法院不能判决强制违约方与对方签订本约合同。 主要责任形式 ： 损害赔偿 ：这是最主要的救济方式。赔偿范围通常限于“信赖利益损失”，即守约方因信赖预约而实际支出的费用（如勘察、评估、筹备费用）以及丧失其他缔约机会的损失。一般不包括履行本约后可获得的“期待利益”（即交易利润），除非预约的确定性与本约无异。 定金罚则 ：如果预约中约定了定金，则可适用定金罚则（收受方违约双倍返还，给付方违约无权请求返还）。 责任判定需考虑预约的完备程度、当事人的过错、市场变化等因素。 第五步：预约合同在典型领域的应用 预约合同常见于需复杂筹备或审批的交易中： 商品房买卖 ：认购书、订购协议等是最典型的预约。若开发商具备预售条件后拒绝签约，购房者可主张违约责任。 土地使用权转让 ：在招拍挂前签订的意向协议。 金融、合作投资 ：框架协议、投资意向书等，约定未来就具体合作条件签订正式协议。 大型设备采购 ：在技术参数、价格需进一步确定前签订的初步协议。 总结：预约合同是连接初步合意与最终交易的独立法律纽带。其核心在于为当事人设定了诚信谈判并致力于订立本约的义务。违反该义务虽不导致强制签约，但需承担以信赖利益损失为主的损害赔偿责任。在实践中，准确识别预约与本约，并根据预约的明确程度判断其效力强度和违约责任范围，是处理相关纠纷的关键。