契税 契税是一种在土地使用权、房屋所有权发生转移（如买卖、赠与、交换）时，向承受权属的单位和个人征收的一种财产税。 第一步：契税的核心特征与性质 行为税属性 ：契税针对的是特定的“行为”——土地、房屋权属的转移行为征税，而非对持有财产本身持续征税（如房产税）。权属转移行为发生，纳税义务即产生。 承受方纳税 ：这是契税最显著的特点。纳税人是土地、房屋权属的“承受方”，即买方、受赠方、交换中支付差价的一方等。这与其他由转让方纳税的税种（如增值税、个人所得税）截然不同。 一次性征收 ：在权属转移环节一次性征收，后续持有期间不再重复征收。 地方税种 ：契税收入归属于地方财政，是地方政府财政收入的重要来源之一。 第二步：契税的纳税人与征税范围 纳税人 ：在中华人民共和国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。这里的“承受”是指以购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属。 征税范围（权属转移行为） ： 国有土地使用权出让 ：政府将土地使用权有偿出让给土地使用者。 土地使用权转让 ：包括出售、赠与和交换。不包括农村集体土地承包经营权的转移。 房屋买卖 ：最常见的应税行为。 房屋赠与 ：指产权人将其房屋无偿转让给他人。直系亲属或法定继承人继承通常不征契税（但继承后再转让可能有其他税）。 房屋交换 ：双方交换房屋权属，等价交换不征契税；不等价交换，由多交付经济利益的一方就差价部分纳税。 其他情形 ：如以作价投资（入股）、偿还债务、奖励等方式转移土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买卖或赠与征税。 第三步：契税的计税依据 计税依据是计算应纳税额的基础，根据不同的转移行为确定： 土地使用权出让、出售、房屋买卖 ：为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。 土地使用权赠与、房屋赠与 ：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的 市场价格 核定。 土地使用权交换、房屋交换 ：为所交换的土地使用权、房屋的 价格差额 。等额交换时，差额为零，双方均不纳税。 以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让 ：补缴的土地使用权出让费用。 若成交价格或交换差价明显偏低且无正当理由，征收机关有权参照市场价格核定。 第四步：契税的税率与应纳税额计算 税率 ：契税实行 幅度比例税率 ，范围为3%至5%。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人大常委会决定，并报全国人大常委会和国务院备案。不同地区、不同类型的住房（如首套房、二套房）可能适用不同的优惠税率。 计算公式 ： 应纳税额 = 计税依据 × 适用税率 举例（买卖） ：个人购买一套成交价格为300万元的首套住房，所在省规定契税优惠税率为1.5%。应纳契税 = 3,000,000元 × 1.5% = 45,000元。 举例（交换） ：A房屋价值100万，B房屋价值120万，双方交换，A另支付B差价20万。则A作为支付差价方，需就20万元差价缴纳契税。 第五步：契税的纳税义务发生时间、地点与优惠 纳税义务发生时间 ：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的 当日 ，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。 申报缴纳期限 ：通常为纳税义务发生之日起 10日内 ，向土地、房屋所在地的税务机关办理申报并在核定期限内缴税。实践中，常在办理不动产权属登记前完成缴纳。 主要税收优惠 （具体以最新政策为准）： 国家机关、事业单位等承受土地房屋用于办公、教学等 ：免征。 城镇职工按规定第一次购买公有住房 ：免征。 因不可抗力灭失住房而重新购买住房 ：酌情准予减征或免征。 个人购买家庭唯一/第二套改善性住房 ：通常有面积和税率相关的减免优惠。 夫妻之间变更土地房屋权属、法定继承人继承土地房屋权属 ：免征。 总结 ：契税是针对 承受 土地、房屋权属这一特定行为，向承受方 一次性 征收的 地方性 财产行为税。其核心要素在于明确谁是“承受方”、何种“转移行为”、按什么“价格”计算，并适用当地规定的税率。它是不动产交易过程中必须考虑的一项重要法定成本。